Prêt Immobilier

Comprendre un prêt immobilier

  Un prêt immobilier est validé par une offre de prêt, document régi par le droit bancaire. Il fait état respectivement des obligations du prêteur et de l’emprunteur en incluant les détails du

prêt : montant emprunté, taux d’intérêt, durée, montant de l’assurance, modalités de remboursement, caractéristiques particulières (modularité, remboursement anticipé…).

L’offre de prêt est envoyé au client par courrier recommandé. Après un délai légal de réflexion de 11 jours minimum, l’offre de prêt signée par l’emprunteur se transforme en contrat de prêt.


On distinguera 2 type de taux à prendre en compte pour une offre de prêt.


Un taux fixe qui reste inchangé durant toute la durée du prêt immobilier ou un taux variable où le taux varie en fonction des variations de l’indice de références pris en compte. Une formule intermédiaire pour limiter le risque de hausse du taux variable est d’opter pour un taux capé plafonné à la hausse ( taux capé+1), le taux ne peut dépasser le taux initial+ 1 point.


Au delà du taux nominal d’un prêt, ce qui prime est le Taux effectif global du prêt immobilier.


Le taux effectif global prend en compte l’ensemble des frais payables par le client:


frais de dossier, frais de courtage, coût de la garantie du prêt et frais d’assurance.

VOICI DES EXEMPLES DE CRÉDITS .

Explications des termes employés

Le prêt à taux fixe :

Le taux est définit à la mise en place du contrat et demeure identique jusqu’à l’échéance. Vous avez toutefois la possibilité de moduler vos échéances, c’est-à-dire augmenter ou réduire la mensualité à date anniversaire. Si vous augmentez la mensualité du crédit, la durée en sera diminuée, inversement si vous diminuez votre échéance le prêt sera prolongée.

Le prêt à taux variable :

Le taux initial va être amené à évoluer à la baisse ou à la hausse dans la limite d’un plafond prédéfinit. Ce taux est généralement indexé sur l’Euribor et il offre l’avantage, en principe, d’être initialement moins élevé que le taux fixe. Les prêts Capés : ils ont l’avantage d’offrir une sécurité avec un taux plafond (de +1% à +3% par rapport au taux initial) au-delà duquel la hausse n’est plus répercutée.

Le prêt immobilier à taux modulable

L’option modulable permet de modifier vos remboursements mensuels à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de vos ressources.

Ainsi tout changement du montant de vos mensualités sera ajusté par une variation de la durée de votre prêt .Cette option peut s’appliquer aussi bien à un prêt immobilier à taux fixe que variable. Suivant les banques la possibilité de moduler les mensualités est plus ou moins importante, avec ou sans frais. Votre courtier en prêt immobilier trouvera l’établissement bancaire le plus adapté à votre situation pour la modularité.

Prêt immobilier à paliers (lissage de prêt) :

Ce type de prêt permet de prendre en compte un montage financier ou les durées des différents prêts ne sont pas identiques. L’objectif étant de garantir à l’emprunteur une charge mensuelle acceptable pour lui et recevable pour l’acceptation du crédit par la banque. Avec ce type de prêt on peut ainsi bénéficier de prêts aidés (Prêt à taux 0, prêt patronal…) qui sont généralement sur des durées plus courtes que le prêt principal de la banque.

Mais attention dans certains types de montage le recours au prêt à paliers peut rajouter du coût sur le montage total du projet. On peut même être amené à refuser certains prêts dits « aidés » pour diminuer le coût du crédit. Là encore votre courtier trouvera la solution de financement la moins couteuse.

Le TEG (taux effectif global) :

C’est le taux qui calcule le coût réel de votre crédit. Il peut inclure notamment les frais de dossier, l’assurance, le coût de la garantie….

Le montant de l'emprunt immobilier :

Le prêt immobilier peut inclure en plus du prix d’achat, les frais de notaire, d’agence ou les travaux. On entend généralement dire qu’il faut avoir un apport pour réaliser un projet immobilier. Dans la pratique certaines banques permettent d’emprunter la totalité des coûts liés au projet, on parle alors de financement à 110 %.

En ce qui concerne les prêts à la consommation en place avant le projet immobilier, on ne peut généralement pas les inclure dans un rachat avec un prêt immobilier. Si vous ne pouvez pas les solder par anticipation, nous regarderons si un lissage de prêts est possible.

Les remboursements de prêts doivent généralement se situer entre 30 à 35% des revenus, voire moins en fonction du nombre de personnes dans le ménage ou plus si les revenus du foyer sont très importants

La durée d'emprunt immobilier :

La durée la plus fréquente est de 25 ans, même si certaines situations nécessitent un montage sur une durée de 30 ans. Toutefois il est peu probable que le crédit aille jusqu’à son échéance, en moyenne, la durée de vie d’un prêt immobilier est de moins de 10 ans, donc le coût total du prêt est calculé en fonction des intérêts payés sur cette durée.

La meilleure durée pour envisager son prêt est celle pour laquelle les mensualités du prêt vous sembleront les plus acceptables pour votre budget. Il faut donc choisir un prêt flexible qui s’adapte à l’évolution de votre capacité de remboursement afin de diminuer le coût du crédit après quelques années de remboursement.

Le rachat de prêt immobilier ou la renégociation de taux :

Profiter de la baisse des taux d’intérêt pour un prêt immobilier en cours est possible et s’avère souvent une opération intéressante. Si les taux d’intérêt sont à la baisse, vous pouvez réduire vos mensualités d’emprunt sans allonger la durée de votre prêt.

Un rachat de prêt immobilier par votre courtier vous permet de contracter un nouveau prêt qui vient se substituer au précédent afin de bénéficier de taux d’intérêts plus intéressants. Cela vous permet de réduire vos mensualités en conservant la même durée de prêt ou de conserver vos mensualités actuelles et de diminuer la durée. Il est également possible d’inclure vos autres prêts en cours (crédits à la consommation, automobile…) dans le nouveau prêt immobilier.

Les garanties liées à l’emprunt :

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